住宅ローンの返済が難しい場合、所有する不動産の「任意売却」を検討する必要があります。
しかし任意売却とはどのようなものなのか、競売とどう違うのかご存じない方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、任意売却とは何か、任意売却できないケースやできないとどうなるのかお話ししていきたいと思います。
任意売却ができないと悩む前に～そもそも任意売却とは？～
任意売却とは、ローンの返済が滞った際に債権者（金融機関）の合意を得て一般の不動産市場にて売却することを言います。
一般的な不動産売却では引き渡しの時点で住宅ローンを完済、または抵当権の解除が必要となります。
一方、任意売却の場合は売却資金がローンの残債を下回っていても、債権者の了承を得ることができれば一定の条件のもと抵当権の解除をおこなうことができます。
ちなみに競売とは、所有者の意思とは関係なく不動産を差し押さえ、法的な手続きに則り強制的に売却することで、売却価格は市場価格よりかなり低めとなります。
また、競売では物件の情報が一般公開されてしまうのに対し、任意売却ではそのようなことはなく、売却を周囲の方に知られる心配がありません。
任意売却できないケース
すべての物件で任意売却がおこなえるわけではなく、下記のようなケースは任意売却が難しくなります。
債権者の同意が得られない
債権者である金融機関（銀行）の同意を得ることができないと、任意売却をすることができません。
所有者（共有者）の同意が得られない
不動産を共有している場合は、任意売却の同意を所有者全員からもらう必要があります。
物件にトラブルがある
建築基準法に違反しているなどのトラブルがある場合、任意売却が難しくなるケースがあります。
買い手が見つからない
需要や予算などの理由により買い手がみつからない場合は、売却活動自体が難しくなります。
任意売却ができないとどうなる？
任意売却ができないとどうなるかというと、金融機関は下記のような方法で残債の回収をおこないます。
競売による売却
一般的に競売よりも任意売却のほうが金融機関にもメリットがあるので合意を得られることが多いですが、任意売却ができない場合はそのまま競売の手続きに移行されます。
自己破産をする
競売をしても残債を完済できず、その後も返済ができない場合は自己破産をするという選択があります。
自己破産をするとすべての債務が免除されますが、個人の財産は一部を除いてすべて手放す必要があります。
まとめ
任意売却とは、ローンの返済ができなくなった際に、債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却することです。
ただし、金融機関の同意が得られないなど、任意売却ができない場合もあります。
任意売却できない場合は、競売～自己破産の道を歩むことになりかねないため、注意しましょう。
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