不動産を売却するとき、土地と建物の「按分」という用語を聞くことになると思います。
この「按分」という言葉は聞きなれず、そもそも、どう読むか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却時の「按分」とはどのようなものか、方法や注意点について、まとめました。
不動産を売却するときの「按分」とは？～按分の具体的な方法～
「按分」とは、「あんぶん」と呼び、「按」という字が常用漢字ではないため、「案分」と表記されることもあります。
不動産を売却するときの「按分」とは、わかりやすくいうと、土地と建物のそれぞれの価格を決めることです。
建物は消費税がかかりますが、土地には消費税がかからないため、不動産売却時の「按分」は、支払う消費税を大きく左右します。
具体的には、主に以下の方法があります。
①売主と買主が相談して、自由に按分する方法
②不動産を購入したときの価格と消費税から計算して、按分する方法
③固定資産税評価額を用いて、按分する方法
④不動産鑑定士に依頼して、按分する方法
ただし、①は売主と買主がそれぞれ、建物にかかる消費税の負担額を減らしたいと考えるため、お互い納得しやすい按分にするには、ほかの方法にすることをおすすめします。
また、②は土地と建物それぞれの時価を計算し、売却代金をその比率により按分しますが、土地と建物の時価をどのように計算するかで揉める可能性があるため、注意が必要です。
④は不動産鑑定士に依頼すると、費用が数十万程度かかるため、一般的には③の固定資産税評価額をもとにして按分するという方法が選ばれます。
③の方法は、具体的に市区町村から毎年届く「固定資産税納付通知書」にある土地・建物それぞれの固定資産税評価額を用いて計算します。
たとえば、建物の評価額の割合は、「建物の固定資産税評価額」を「建物と土地の固定資産税評価額を合わせた金額」で割ることにより出すことができます。
不動産を売却するときの「按分」とは？～按分するさいの注意点～
土地と建物を按分する際の注意点としては、売主と買主のどちらも納得できる方法にしないとトラブルとなるという点です。
一般的に、不動産の売買金額は大きく、消費税も大きくなるため、お互い納得した方法でないと、トラブルに発展しやすくなります。
売主は消費税を支払う必要があるため、建物の比率が低いほうが得します。
一方で、買主は、消費税を支払った分は後日控除することができるため、建物の比率が高いほうが、多くの還付金を受け取ることができます。
以上のように、お互いのメリットが反対となることを把握して、両者納得した方法を選びましょう。
まとめ
不動産を売却するときの「按分（あんぶん）」について、少しでも理解を深めることができましたでしょうか？
不動産を売却するときの「按分」は、さまざまな方法がありますが、買主と売主がどちらも納得できる方法を選び、トラブルとならないようにしましょう。
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